NILAI PASAR

Nilai adalah pendapat (opini) seseorang tentang suatu benda. Agar lebih mudah dalam penyebutan, biasanya nilai sebuah benda dikonversikan dalam bentuk suatu mata uang ataupun dikonversikan setara dengan barang. Nilai tersebut berlaku untuk waktu tertentu. Seiring dengan berjalannya waktu, maka nilai sebuah benda pun akan mengalami perubahan. Lebih jelasnya, perhatikanlah cerita di bawah ini,

Burung Merpati

Pernahkah Anda membayangkan harga seekor burung merpati sama dengan satu unit mobil mewah? Jika tidak percaya, Anda bisa datang ke Bantul, Yogyakarta. Di kota itu sedang digelar lomba merpati balap tingkat nasional. Lomba ini diselenggarakan oleh Polda Yogyakarta untuk memeriahkan Hari Ulang Tahun Bhayangkara ke-61. Lomba dilaksanakan di Lapangan Bulak Sawah Tinom Bambang Lipuro. Di arena lomba ini, ada seekor merpati bernama Hoki. Sekilas, Hoki tidak berbeda dengan burung merpati lain. Namun, ternyata Hoki sangat istimewa. Merpati berwana kelabu asap ini merupakan juara pertama tingkat nasional dalam lomba merpati balap tahun lalu. Karena prestasinya itu, kini merpati berusia satu setengah tahun ini menjadi salah satu merpati dengan harga paling mahal di lndonesia.

Menurut Kiki, merpatinya sudah ada yang menawar Rp 0,5 miliar atau menukar dengan mobil Alphard. Namun, Kiki bersikeras tidak melepasnya.

(Sumber http://www.metrotvnews.com, Sabtu,09 Juni2007 12:24 WIB).

 

Jika cerita di atas dikaitkan dengan penilaian properti, maka cerita tersebut mengandung arti yang cukup mendasar, antara lain sebagai berikut:

 

            1.     Bagi pemilik, burung merpati tersebut lebih bernilai daripada uang Rp. 500 juta atau sebuah mobil Alphard,

            2.     Bagi penawar yang berminat tukar menukar (bater), harga tertinggi yang berani ditawarkan untuk merpati tersebut adalah sebuah mobil Alphard.

 

Uraian di bawah ini adalah andaian penulis sebagai lanjutan cerita di atas:

 

            1.     Seandainya burung tersebut terlepas dan tak kembali kepada pemiliknya, kemudian tertangkap oleh anak kecil yang tidak tahu menahu tentang prestasi/ keistimewaan merpati tersebut, bisa jadi burung tersebut dr.lual kepada pedagang burung merpati dengan harga sama dengan merpati biasa, misalnya Rp. 25.000,- per ekor.

            2.    Pedagang mengetahui bahwa burung tersebut adalah burung yang sangat bagus, sehingga ditawarkan untuk dijual dengan harga Rp.100.000,-. Tetapi ternyata, susah menemukan pembeli yang betul-betul berminat membeli.


            3.    Pada saat yang sama, sedang terjadi musibah flu burung, sehingga pemerintah kabupaten/kota mengeluarkan peraturan yang mengharuskan pemusnahan segala jenis unggas di daerahnya, sebagai gantinya, para pemilik unggas akan diberikan uang ganti rugi sebesar Rp. 5.000,- per ekor (disesuaikan dengan tingkat kemampuan keuangan pemerintah kabupaten kota).


            4.    Daripada diganti rugi Rp, 5.000,- per ekor, oleh pedagang, maka burung tersebut disembelih, dagingnya dimasak, kemudian disantap oleh keluarganya.

 

Penulis berharap bahwa cerita yang sederhana tersebut, mampu menjelaskan tentang pengerlian nilai. Orang-orang dalam cerita di atas memiliki anggapan (persepsi) atau pendapat (opini) yang berbeda-beda tentang nilai.

 

Kesimpulan yang dapat diambil dari cerita tersebut adalah sebagai berikut:

 

            1.      Perbedaan opini (persepsi) disebabkan adanya perbedaan tingkat pengetahuan (keilmuan) ataupun kesukaan (hobi) terhadap merpati tersebut.

         2.   Nilai atau harga merpati dapat diwujudkan atau dikonversikan dengan barang. Akan tetapi agar diperoleh kemudahan (kepraktisan), maka biasanya dikonversikan dalam bentuk mata uang.


            3.     Nilai merpati tersebut terjadi pada saat (tanggal) tertentu. Burung merpati dinilai dengan Rp. 500iuta,- serta dinilai setara dengan mobil Alphard terladi pada 9 Juni 2007. Bisa jadi, merpatitersebut memiliki nilai yang berbeda pada tanggal sebelum atau sesudah tanggal tersebut akan mengalami perubahan.

 

Nilai Pasar

 

Perlu diingat bahwa istilah nrlal tidaklah berdiri sendiri, karena ia harus diikuti dengan kata lain sehingga menjadi sebuah frasa misalnya nilai pasar, Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), nilai likuidasi dan lain-lain. Penyusun berpesan, jangan sampai menyebut istilah nilai saja, tetapi harus diikuti dengan istilah yang lain. MAPPI (2007) mendefinisikan Nilai Pasar sebagai"Estimasi jumlah uang pada tanggal penilaian yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu aset antara pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berminat menjual dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing mengetahui, bertindak hati-hati dan tanpa paksaan."

 

Berikut ini adalah contoh-contoh situasi yang tidak memenuhi persyaratan nilai pasar yaitu :

(1)   Penjual dan pembeli yang memiliki hubungan persaudaraan, sehingga harga transaksi lebih rendah dari nilai pasar;

(2)   Penjual dan pembeli adalah tetangga yang posisi rumah bersebelahan (berhimpitan), akibatnya, pihak pembeli berani membayar lebih tinggi dari nilai yang sewajarnya dengan pertimbangan bahwa tambahan perluasan arah horisontal lebih disukai daripada arah vertikal;

(3)   Hubungan antara penjual dan pembeli adalah antara anak dengan induk perusahaan, sehingga harga yang teryadi lebih rendah dari nilai pasar;

(4)   Pada penjualan properti untuk pelunasan hutang biasanya harga yang terjadi lebih rendah dari nilai pasar. Hali ini disebabkan oleh keterbatasan waktu dalam pemasaran (menemukan calon pembeli);

(5)   Transaksi pada pembebasan tanah untuk kepentingan umum, biasanya harga yang te4adi lebih rendah dari nilai pasar.

 

Perbedaan antara Nilai, Harga dan Biaya

 

Pengertian nilai sudah kita bahas, berikutnya adalah harga yaitu, sejumlah uang yang disetujui pembeli untuk dibayarkan dan disetujui penjual untuk diterima di saat tertentu dan melalui mekanisme pasar yang wajar. Sedangkan biaya adalah sejumlah uang yang harus disediakan untuk memproduksi atau menciptakan barang dan jasa. Untuk menggambarkan perbedaan antara nilai, biaya dan harga, perhatikanlah cerita di bawah ini.

 

Rumah Dekat Taman Kota/Alun.Alun Vs Rumah Dekat Kuburan

 

Dua buah rumah dirancang oleh sebuah arsitek ternama, kemudian dibangun juga oleh sebuah kontraktor ternama. Dua rumah tersebut memiliki desrgn yang sama serta menghabiskan biaya yang sama pula yaitu @ Rp 500 juta. Yang berbeda hanyalah nilai tanahnya, nilai tanah dekat taman kota lebih tinggi daripada nilai tanah dekat kuburan. Sehingga dapat diringkas sebagaimana tabel berikut:

 

 

Rumah Dekat Alun-alun Kota

Rumah Dekat Kuburan

Biaya

500 Juta

500 Juta

Nilai

700 juta

300 Juta

Harga

(1)800 juta

400 Juta

 

(2)600 juta

 

 

(3)400 Juta

 

Cerita tersebut menggambarkan bahwa:

            a.       Semua orang memaklumi bahwa nilai pasar bangunan dekat kuburan lebih rendah dari biaya membangun, mengapa?

            b.      Semua orang memaklumi bahwa nilai pasar bangunan dekat alun-alun lebih tinggi dari biaya membangun, mengapa?

            c.       Dengan demikian, nilai pasar bangunan dekat alun-alun lebih tinggi dad pada nilai pasar (2.b) bangunan dekat kuburan, mengapa?

           d.      Dalam kasus tertentu, bisa saja bangunan tersebut tequal pada harga Rp 800 juta (1), atau lebih tinggi dari nilai rumah Rp 700 juta, mengapa? Bisa jadi karena, pembeli tidak mengetahui informasi pasar yang sebenarnya atau pembeli sangat bernafsu ingin membeli.

          e.       Dalam kasus tertentu, bisa saja bangunan tersebut ter;ual pada harga Rp 600 juta atau lebih rendah dari nilai bangunan Rp 700 juta, mengapa? Hal ini mungkin terjadi karena, penjual tidak mengetahui informasi pasar yang sebenarnya ataupun penjual sangat membutuhkan uang, sehingga drlual pada harga yang lebih rendah dari nilai pasar.

            f.       Dalam kasus tertentu, bisa saja bangunan tersebut ter;ual pada harga Rp 400 juta, artinya lebih rendah dari biaya membangun bangunan Rp 500 juta, mengapa?

            g.      Nilai pasar bangunan kedua rumah tersebut jelas berbeda, tapi jika digunakan untuk tujuan PBB, maka NJOP bangunan keduanya adalah sama. Mengapa?

 

 

Daftar Pustaka

 

Supriyanto, Heru, 201 1. Penilaian ProperliTujuan PBB, PT lndeks, Jakarta

Supriyanto, Heru, 2010. Cara Menghitung PBB, BPHTB dan Bea Meterai, Edisi 2, PT lndeks, Jakarta


Ditulis oleh : Heru Supriyanto, BEM, M.Si.

Widyaiswara, Pusdiklat Pajak Kementerian Keuangan